开发商死扛房价 赌调控难持久和报复性上涨 [复制链接]

2010年05月20日08:23  来源：《经济参考报》 K*{RGE  
自4月中旬开始的新一轮调控，在房地产市场引起了轩然大波。在北京、上海、深圳这些一线城市，投资客的心理预期一落千丈，二手房价已经出现松动。但是，与投资客的迅速转向不同的是，开发商对房价的态度仍然坚挺，大多数新楼盘还未出现明显松动。 K*{RGE  
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　　回顾上一轮的房地产调控，在数条政策相继出台后，半年多的时间各地房价出现较大跌幅。其后，直到金融危机期间出台了刺激政策，房地产市场才实现V字型反弹。而在这一轮调控中，房地产商的口气明显比上次强了许多，“坚持一年没有问题”等言论屡现报端。开发商力挺房价到底在赌什么？接受《经济参考报》记者采访的专家认为，目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。业内人士认为，开发商的小算盘究竟能否如愿，内要看地产商的资金状况，外要看政策的持续力度。 K*{RGE  
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　　一赌　政策力度到底能持续多久？ K*{RGE  
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　　对于这轮房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓相去万里。普通市民翘首企盼的是房价可以回归到可以承受的位置，开发商则毫不隐晦地表达了他们的抵触情绪。 K*{RGE  
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　　在别的开发商都在闭门研究如何化解政策危机时，国企地产大佬任志强再次跳到人前放言，“如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题”。这位无畏的大佬还直言自己是“全国人民最憎恨的第三个人”。不过，对任志强的行为艺术，也有善意的解读，任总是有意挑起公众情绪、渲染开发商与全社会的对立，从而帮助政府强化政策张力，让这一轮调控不会虎头蛇尾。 K*{RGE  
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　　“房地产市场其实更是个政策市。就拿北京的房价来说，2002年、2003年的房价其实比2000年还低，为什么？因为当时北京推出了大量的经济适用房，不仅拉低了均价也拉低了周边的房价。”北京某房地产经纪公司的一位资深经纪人对记者说，新政策对投资性购房的打击很大，这在二手房市场表现明显，现在只能寄希望于政策风暴赶紧结束了。 K*{RGE  
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本文导读：目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。业内人士认为，开发商的小算盘究竟能否如愿，内要看地产商的资金状况，外要看政策的持续力度。 K*{RGE  
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　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时说：“开发商也在赌地方政府，看地方政府会怎么做，如果地方政府透露出政策要松动的信号，那开发商当然不会降房价。” K*{RGE  
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　　不过，从“抑制”到“遏制”，政府的这轮“最严厉”调控表现出了不同以往的决心。最近，有消息称，国家发改委也正在牵头起草更为严厉的楼市调控政策，力度和范围都将大于4月中旬出台的“新国十条”。其实，仔细回想开发商在这轮调控、上轮调控中的言论，不论是时不时抛出“银行先死、开发商再死”，还是时不时地借媒体抛出“地产调控将引发经济崩溃”的言论，这种对既有政策的威胁远远超出了正常博弈的框架，但同样也反映了开发商群体对政策的恐惧。 K*{RGE  
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　　在开发商的口中，房地产的符号意义已经外延到中国经济，而在普通市民的心目中，房价的符号意义几近等同于民生、社会情绪和有尊严的生活。业内人士认为，中央政府已经把着眼点单纯从“经济”，逐步转移到“民生”等领域上来。在这一大背景下，应该意识到，房地产新政远非一项经济政策这么简单，政府所能承受的政策成本也远非开发商想象得那么低。 K*{RGE  
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　　二赌　房价能否再次暴涨 K*{RGE  
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　　开发商敢于力挺房价底气还来自对房价再次上涨的预期，这两年的房地产调控似乎一直难以摆脱“越调越高”的尴尬。不少开发商乐观地预期，这轮“最严厉的调控”也会导致房价出现报复性上涨。中国不动产研究中心对25家知名房企的一项调查显示，有一半以上的开发商认为这次调控在短期内是有效的，但当市场持续低迷并影响经济增速时，政策会掉头，并会出现下一轮报复性增长。 K*{RGE  
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　　最近一次的房价报复性上涨发生在去年。在此之前的2007年至2008年，国家出台了包括收紧房贷在内的一系列的调控政策，楼市降温。然而，随着金融危机的到来，政策发生了转向，国家开始刺激房地产市场的发展，使得报复性上涨终于在2009年下半年爆发。 K*{RGE  
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　　有部分地产业内人士认为，房地产新政是在打压需求。“未来有可能会出现报复性上涨，最主要的原因是现在所有的政策几乎都是在打压需求，而不增加供应。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，需求是相对稳定的，如果现在的需求都积累到了将来，那么以后就会出现严重的供不应求，从而再次推高房价。他认为，现在政府出台的调控政策的出发点是为了保持房价稳定，不是打击成交量。如果成交量持续萎缩，对我国宏观经济的健康发展不利。

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　　不过，对于房地产新政打压需求的观点，独立经济评论人士的看法恐怕更为客观。“新政打击的是投机需求，而非刚性的自住需求，这一点必须清醒认识。”著名财经评论人叶檀认为，房地产市场价格飙升主要是由投资需求引发的，当投资者看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资者支撑的产品定价体系就会瓦解，届时房地产将从消费品定价取代投资品定价。只要调控能够持之以恒，那么房价下行也将是必然。 O5-;I,)H  
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　　对于房价是否会报复性反弹？“不用担心，不可能出现”。社科院金融研究所研究员易宪容在接受《经济参考报》记者采访时说，这轮调控很明确，如果真的出现了报复性上涨，一定会马上出台更为严厉的政策。 O5-;I,)H  
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　　“过去每一次房地产宏观调控都无法达到效果，房价越调越高，就在于对房地产市场的调控政策取向一直放在房地产促进经济增长上。但这轮调控政策的取向发生了改变，是从民生角度来遏制高房价，把国内房价过快上涨的危害性提到了前所未有的高度。”易宪容说。 O5-;I,)H  
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　　“今年面临的情况不一样，政府打压房价的决心很坚决，开发商即使不轻易降价，也不会和政策作对。如果一旦出现报复性反弹，政府肯定会出台更严厉的政策，包括物业税等。”恒大地产的一位工作人员告诉记者。 O5-;I,)H  
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　　不过，政策虽然“精准”，但市场还是担心政策能否得到有力地执行。陆骑麟指出，这一轮的一些调控政策在2007年时候都使用过，但此前由于执行不力而效果不好。现在同样面临这样的情况，如果政策不能够很好地执行，那么“最严厉的政策”也会打折扣。 O5-;I,)H  
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　　“虽然存在报复性上涨的可能性，但要不出现这种可能性也是很容易的，关键在于政府的决心、力度和对政策的执行能力。”陆骑麟说。 O5-;I,)H  

目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。业内人士认为，开发商的小算盘究竟能否如愿，内要看地产商的资金状况，外要看政策的持续力度。 O5-;I,)H  
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　　三赌　购房者“买涨不买跌”的心理 O5-;I,)H  
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　　在房地产市场前景尚不明朗的时候，开发商不仅要和政策博弈，还要和购房者博弈。正如陈国强所说，这种博弈会是一个漫长的过程，开发商不会主动地选择降价。 O5-;I,)H  
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　　“如果购房人的预期都是房价会降，开发商没必要把房价硬挺在高位。不过，只要这样的预期没有‘拧成一股绳’，开发商就不会太担心稳住高房价会造成‘有价无市’的结果，这一方面因为刚性需求的大量存在，还因为购房者‘买涨不买跌’的消费习惯”。陈国强说。 O5-;I,)H  
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　　北京建工地产建都枫景项目销售负责人高彬告诉《经济参考报》记者，调控政策是为了控制投资、投机性的行为，而真正有购房需求的还是占大多数。对于真正有刚性需求的购房者，他们不会长时间的观望，今年买和明年买的价格差别不会有多大，他们只是在看价格的浮动范围到底会有多大。 O5-;I,)H  
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　　“如果降低房价，反而有可能加重购房者的观望情绪；如果保持价格稳定，有刚性需求的购房者最终还是会选择买房，开发商也就能在这场博弈中胜出了。”一位房产经纪说。 O5-;I,)H  
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　　不过，市场运行的方向，往往是不以开发商的意志为转移的。开发商的算盘是否能够如意仍待考验。记者了解到，随着调控政策的出台，购房者的消费预期已经悄然发生了变化。最为明显的例子就是，投资客抛售的新闻屡见不鲜。 O5-;I,)H  

在北京南城的某楼盘，4月份的开盘价3.1万元/平方米，开盘当日就一售而空，因为这一楼盘周围的同类二手房价格已经高达4万元/平方米。但记者发现，仅仅在几周后，许多房产中介就已经挂上了这一楼盘的信息，不少房主以3.3万元/平方米的价格出售这一楼盘的房屋。记者与卖房人沟通后了解到，这一楼盘的购房人大多是拥有二套房，看到房市政策频出后，对未来房价的心理预期大打折扣，想尽早脱手。还好，其中许多人没有办完贷款手续，只需要找开发商更改底单，就可以把房子转手他人，还不用缴纳二手房交易的契税。 O5-;I,)H  
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　　“决定房价上限的是投资需求，投资客的心态已经转向，北京的二手房价格已经出现明显变化。北京中原的数据显示，‘量价齐跌’已经成二手市场主流，传统抗跌区域也出现松动。这一价格变动趋势传导到新房市场只是时间问题。”一位券商研究员说。 O5-;I,)H  
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　　根据中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，5大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。 O5-;I,)H  
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　　延伸阅读：一个专家的困惑：总以为房价要稳了，却涨得更凶了 O5-;I,)H  
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　　自2002年起，楼市的调控政策就不断出台，很多人称之为“8年抗战”。然而，奇怪的是，每次调控房地产后，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越涨”。 O5-;I,)H  
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　　作为一个入行16年的房产专家，双赢机构总经理章惠芳经历了“8年抗战”，然而让她也感到迷惑不解的是，楼市为何会进入一个调控“怪圈”？ O5-;I,)H  
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　　楼市是个政策市 O5-;I,)H  
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　　从2002年起，在章惠芳的印象中，杭州楼市共经历过3次大力度的调控：2005~2006年、2007~2008年、2010年。前两次调控的结果都是：成交量短期出现下跌，甚至出现降价，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨。 O5-;I,)H  

　章惠芳深刻感受到“天时”即政策的重要性是在2005年。虽然2002年、2003年国家都出台调控政策，但效果不明显，政策的实施反而成为房价加速上涨的风向标。2005年政府出台更严厉的政策即俗称的“国八条”。那一年，楼市真正进入“冰冻期”。 O5-;I,)H  
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　　“国八条”的主要内容就是首次提出区分普通和非普通住宅，二手房开始征收营业税；2006年，“国六条”再次加重二手房交易税赋，并首次提出90/70限制；2006年7月，国税总局又出台108号文，对二手房强制征收个税。当年，杭州透明售房网的最低日成交套数是个位数，五六月份很长时间在20~30套的日成交量附近徘徊。 O5-;I,)H  
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　　但调控力度越大，房价反弹更大。2007年，杭州房价迎来一轮更为迅猛的上涨。“2007年的二三月份，楼市似乎还卖不动，但自4月份起，楼市一下子火起来。”章惠芳回忆道。“当时，一个朋友托我买万家花城的房子。我们都没想到会那么疯狂，直到该楼盘凌晨突然开盘，开发商营销部门的一位朋友给我发了‘警察都出动了’的短信我们才如梦初醒。” O5-;I,)H  
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　　2007年的6~7月份，大家都像突然觉醒了似的，都要买房，而开发商却没什么房子可卖。于是，自6月份开始，房价跳空高开，翻番地往上涨。“信步闲庭2006年底开盘，房价才6000~7000元/平方米。2007年7月份，突然上涨到1.2万~1.3万元/平方米。” O5-;I,)H  
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　　“2007年这一波猛烈上涨行情大家都没估计，总以为房价应该稳定了。”章惠芳说。 O5-;I,)H  
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　　2007年，国家再次出手调控，8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。 O5-;I,)H  
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　　“一开始，大家对二套房提高首付利率的政策还没什么大反应。但自12月份银行开始严格执行这一政策后，市场开始降温。随后，2008年，国家先后多次加息并上调存款准备金率，国家银根收紧的意图越来越明显。2008年9月，金融危机冲击下，万科打折，房价首次大幅度下跌。”章惠芳说，这是杭州楼市历史上难得的一次降价。 O5-;I,)H  

2009年，由于金融危机政府救市，房价再次疯涨。2010年4月，“国十条”以“中国史上最严厉的调控”面目再次出现，楼市再次陷入低迷。 O5-;I,)H  
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　　越调越涨的市场让人看不懂 O5-;I,)H  
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　　这几年的调控，似乎都会出现这样一个怪现象：调控力度越大，房价反弹力度也就越大。 O5-;I,)H  
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　　杭州历史上两次最大的涨价潮就出现在2007年和2009年。而在这两次大涨前，都经历过一轮大的楼市调控。 O5-;I,)H  
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　　“如果没有2005~2006年的调控，从某种意义上讲，可能也不会出现2007年的房价疯涨。”章惠芳认为。 O5-;I,)H  
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　　政策的出发点无疑是好的。“国六条”的90/70旨在加大中小户型普通住宅的供应，调整供应结构性矛盾。但由于地方政府在实施时有一定的滞后性，执行政策时采用一刀切的模式，不管老地块新地块都一律要求“90平方米以下户型占套型面积的70%”。这样，很多项目都再做规划延后开工。等到2007年大家都想买房了，楼市供应却出现了房荒，开发商捂盘现象此起彼伏，土地价格也一再创新高。 O5-;I,)H  
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　　2009年的大涨，似乎是“金融危机救了房地产业”。2008年10月，在全球金融危机的冲击下，各地救市政策频出，四万亿大单，让很多原本因资金链即将断裂眼看要破产的公司“起死回生”。2009年，楼价再次一路狂奔。 O5-;I,)H  
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　　对于今年的调控，章惠芳认为，比前两次可能更为有效。“但是，要真正改变楼市的投机心态，还不能光靠‘堵’，切断需求，关键还在于‘疏’，要将楼市的闲散资金引到别的渠道去，让住宅的投资属性弱下来。否则一旦政策放松，大量的投资需求还会涌入楼市。”章惠芳说。 O5-;I,)H