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[转载]一篇文章说清楼市的真相 [复制链接]

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离线游冠文
 

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广东省佛山市顺德区大良街道游地街一巷3号
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经常有人说,中国的经济就是用来打破经济学规律的,因为那些经济学原理到中国都不管用了,其中最让人看不懂的就是房价。 a/sjW  
2J ZR"P  
其实照我看,大多数经济学理论,包括经济学教授都是忽悠,真正管用的就两条:供应和需求,而中国的楼市完全符合供求关系。如果用供应和需求来解释的话,你就算小学毕业都能理解中国楼市。 /\I6j;$z  
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在我开始谈中国楼市之前,我们先来谈一款电脑游戏,叫《模拟城市》,这是一款老游戏了,从第一代模拟城市于1989年上市至今,已经过去了快30年,到现在已经出到了第五代。 )'_[R@ThB  
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在《模拟城市》游戏中,你作为这个城市的管理者,整个城市事无巨细全部要你来负责。你要修路、修水管、修电厂,规划居民区、工业区、商务区,还要给居民区做各种配套,比如建小学、中学、医院、警察局、消防局。为了提升地价还要修建各种景观提升工程。如果没钱了,要么问银行贷款,要么就发地方债筹钱。这其中最难的部分就是如何避免破产,因为在游戏中你太容易破产了,破产就导致游戏失败。 _5oTNL2  
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当你把这款游戏玩精通了,你才能设身处地的站在地方政府的角度来思考问题,你才能理解他们为什么会这么做。 @KN+)qP  
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现在给你一座还没开发的城市,城区又小又破,周围是大片大片的农田。农田的价值非常低,一亩地每年能赚个1000块钱就到头了,你作为这座城市的管理者,如果想要拉动GDP,提高税收收入,必须要把农业地转变性质。于是你决定征地,然后搞一个高新技术开发区。 <I+kB^Er  
YEL0h0gn  
搞了新区之后,你就要规划土地性质,多少比例是住宅,多少比例是商业用地,多少比例是工业用地。按理说这三种地是有固定比例的,但你为了追求税收增长,批了超多的工业用地和商业用地,住宅用地批得很少。 -IPo/?}  
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为什么你会这么做?理由很简单,工业和商业地能直接拉动GDP,带来税收的增长,可以马上改善你的财务状况,而住宅就做不到这一点。更要命的是,住宅用地还需要各种配套,比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园,这些全部是花钱项目,在你财务状况不佳的情况下,你没钱搞这些东西。 ,OE&e* 1  
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但这里有个问题,如果工业用地批的太多了,产能大增,如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢?很简单,只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密,加入WTO之后出口飞速增长。 ,jU>V]YC  
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很快问题出来了,你搞了那么多工业区,修了那么多工厂,可是员工需要有房子住,因为员工是个活生生的人,他需要结婚生娃,他想要过高品质的生活。过多的人口和过少的住宅用地,两者产生了矛盾,根据简单的供求关系,房价必定飙涨。 m\:^9A4HCg  
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有人说了,既然住宅用地太少了,那么多批一点地皮不就行了?想法是很不错,但是中国还有一个很奇怪的用地指标,比如上海,竟然需要保留24.9万公顷(最新数据是保留18.8万公顷)耕地,因为全国有18亿亩耕地红线。由于有那么多不能动的耕地,所以能给你用来建设的土地就很有限了,不是想批多少就有多少的。18亿亩耕地红线要不要坚守?我不表态。但我认为北上广深这样的一线大城市,根本没必要保留那么多耕地,可是决策者有他们自己的思路。 -[mmT'sS  
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房价飙涨最初并不是政府的目的,而是他追求税收增长的必然结果,因为他批了太多工业和商业用地,又批了太少的住宅用地,那么多工厂和公司,员工赚了钱必定想要提升生活品质,当他买房的时候发现,太多人抢太少的房,注定有人买不起,于是房价只能涨。 "~r<ZG  
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计划经济是怎么解决供应短缺的?答案是排队。 +17!v_4^  
市场经济是怎么解决供应短缺的?答案是涨价。 \kE0h\  
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涨价的原因只有一个,那就是供不应求。 )xp3 ElH  
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此时地方政府忽然发现,原来卖地是更好的收入方式,一旦他发现了这个秘密,他就更加不急于增加住宅用地了,反而是带着节奏的慢慢卖,人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了,必然会传导到房价,房价涨了,又会带动土地价格上涨,土地财政被地方政府玩得越来越溜。 2)BO@]n  
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很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住,股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系,一切都豁然开朗了。 :@(1~Hm  
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股市托不起来的原因是,证监会一直想方设法的增加供应量,比如,拼命发IPO,发可转债,后来还要搞什么D角兽、K创板,虽然口头上一直说要保护投资者权益,但事实上他做的一直是在增加供应量。 `hdN 6PgK  
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房价压不下去的原因是,政府虽然口头上一直说要打压房价,但他把用地指标卡的死死的,为了维持耕地红线,本来建设用地就很少,他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了,留给住宅的更少。本来就少的住宅用地,你还只能从他手里买,因为从别人手里买就是小产权房。 D5!#c-Y-  
Zrp-Hv27,,  
为了打压楼市,出台了那么多政策,比如限购、限售、限贷,还有一直像鬼故事一样反复讲的房产税,这么多政策,在我看来都是忽悠你,因为这些政策并不能增加住宅用地的供给。唯一真正能降房价的政策,就是大量供应住宅用地,而这是永远不可能做的。你要记住:凡是不能增加供给的楼市打压政策,都是耍流氓。 H32o7]lT  
XhA tf @n  
中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了,压制住宅用地,就必定导致房价飙升,房价涨必定压制消费,国人买不起自己生产的商品,就只能靠出口消耗过剩产能。现在出口遭遇外部压力已经玩不下去了。你要想拉动内需,那么必须压住房价,要想压房价,就必须要增加住宅用地面积,同时减少工业用地。 KaX*) P  
7377g'jL  
中国的问题,用游戏里的话来说就是住宅、商业和工业这三块用地比例搞错了,住宅比例太低,工业比例太高。但是这么简单的道理,至今大部分人还不明白。 mz+UkA'  
3H0B+F2XQ  
以上我们把楼市的供求关系说清楚了,那么你该如何从中赚到钱呢?这才是我们最关心的问题。 @%G?Nht]o  
Ctn 4q'Q  
我们以长三角某个县级市为例,该地区还没有发展起来,经济比较落后,大家比较穷,政府也很穷,所以房价很低。政府迫切的想要发展GDP,但苦于手头没有钱,没钱啥也干不了,但政府手里有地皮,所以他只能卖地赚钱。但经济这么差,地皮不值钱啊,怎么办呢? jRd$Vt  
o.kDOqd  
为了获得发展用的资金,地方政府就把地皮卖给开发商,开发商盖房子,可是没人买的起,因为前面说了,本地人很穷。这时候炒房的投资客来了,因为这地方距离上海很近,这里的房价和上海的房价比起来,几乎像是白送一样。只要房子能卖掉,政府就有钱搞基建,基建起来之后,企业就来了,地价也涨了,当地工资提高了,手里也有了钱,等他们见识过了好房子,也准备住好房子,不想呆在老小区,也想去新区住新房子,投资客就把房子卖给他们住。 zj(V\y&H  
!\[JWN@v  
因此,你可以把投资房地产看作是提供了一笔风险投资给这个城市。风险投资给公司提供资金,退出方式是公司将来上市;炒房给这个城市提供资金,退出方式是卖房。最终都是一样的,让老百姓来接盘,前者是股民接盘,后者是刚需接盘。 El@*Fo  
5A*&!1T  
只要这个城市最终发展起来了,你的投资就会有很好的回报,因为你买房这件事,客观上是给这个城市提供了一笔启动资金,你的房子就相当于这座城市的原始股。从这个角度来看,炒房也是很正能量的一件事啊。 f*B-aj#  
ZZ!">AN`^  
下面这张图非常形象的说明了买房的时机,必须是啥也没有的时候去买才是好投资,因为这时候房价最便宜,你就相当于买低价原始股,等什么配套都有了再想去买,你就买不起了。
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人不去学习,哪来知识。不去工作,哪来财富。不去拼搏,哪来成功!不参与大趋势,哪来的机会!不相信一切,就要被时代所淘汰。所谓困难,困在家里就难。出路,走出家门就有路。思路决定出路,高度决定视野。有信心不一定赢,没信心一定会失败!性格决定命运,气度决定格局,细节决定成败,态度决定一切,思路决定出路,高度决定深度,格局决定结局。思想决定一切,播种正面积极的思维,才会收获健康成功的人生;一种良好的心态,比一百种智慧强。
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只看该作者 沙发  发表于: 01-10
中国的问题,用游戏里的话来说就是住宅、商业和工业这三块用地比例搞错了,住宅比例太低,工业比例太高。但是这么简单的道理,至今大部分人还不明白。 [Y .8C$0  
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只看该作者 板凳  发表于: 01-11
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