你的小区物业里，藏着怎样的大赛道？ `Qk
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中国指数研究院数据显示，2015到2018年，中国TOP100物业管理公司合同储备项目面积均值逐年提升，2018 年中国社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿元，按照10%的增长率计算，到2025 年市场容量预计达1.80万亿元。 `Qk
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房子是用来住的，不是用来炒的。这句掷地有声的话，其实已经说明了后地产时代的战略方向：房子从投资品更多转向消费品，人们从追求财富增值到追求生活品质的转变。而良好的物业管理和社区服务，正是这句话最好的时代注脚。 `Qk
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从地产到服务 `Qk
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房地产的日子不好过。 `Qk
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“三条红线不是一个很难的指针，下半年市场还是会比较惨烈。”融创中国的董事长孙宏斌在中期业绩发布会上如是说到。 `Qk
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房地产政策不断加码，贷款收紧，二手房指导价，学区房受打压，地产市场的至暗时刻还未过去。 `Qk
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但是，卖地卖房并不是房地产行业的全部。地产行业真的没有未来了么？未必如此。在地产行业逐步进入下行周期后，物业管理行业因具备较强的抗周期能力，逐步受到青睐。 `Qk
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“房子是用来住的，不是用来炒的。”当房子的增值速度逐步衰减，从增量时代步入存量时代，人们在购房时不再只是盯着哪个楼盘会疯涨，自然而然迈入了对生活品质和社区管理的追求。物管公司通过优质的服务，使良好的品牌形象深入人心，业主在购房选择时关注点从“选小区看开发商”转变为“选择拥有好物业的小区”，帮助业主实现房屋保值、增值。 `Qk
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2021年1月，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。 `Qk
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实际上，自 2018 年以来，房企分拆物业赴港股上市就成为热潮，这一现象在 2020 年演绎到了极致。2020 年全年共计 18 家物业公司赴港上市。 `Qk
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融创服务正是其中的佼佼者。2020年11月，隶属于融创中国的融创服务在港上市，8月30日发布上市以来首份中报。业绩显示，2021年上半年，融创服务经营业绩持续高质量增长，盈利能力持续提升，实现营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；同期归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%。 `Qk
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利润只是一个数字，更重要的是利润背后体现的收入结构变化和用户需求。财报显示，上半年，融创服务物业管理服务上半年实现收入约20.5亿元，同比增长94.3%；社区生活服务收入则达到1.9亿元，同比增长206.5%，已超越2020年全年的社区生活服务收入；非业主增值服务收入约10.8亿元，同比增长约60.4%。增长尤为迅速的社区生活服务板块中，便民服务收入更是同比增长了超20倍。 `Qk
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提起物业管理，人们总是会自然而然地想到物业费，但其实，物业管理更大的市场，在社区增值服务。基础物管服务主要⾯向“物”，⽽社区增值服务是基于“⼈”，围绕⼈的各种日常生活需求展开服务，天花板更⾼。社区增值服务内容丰富，覆盖范围从业主的“⽣活⽤品购买、家电维护”等基本需求到“团购预购、家居装饰、家政服务、教育养⽼”等进阶需求都可以触及。 `Qk
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事实上，在前文所说住建部等十部委联合印发的《通知》中就提到，有条件的物业 服务企业要向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。 `Qk
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万物皆可数字化 `Qk
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要满足多层次的居住生活需求，数字化是不可缺少的武器。 `Qk
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在当下，人们已经习惯了通过互联网来享受各类服务，但围绕小区的数字化基础设施建设仍然有很大的施展空间，家里有东西坏了，业主能不能通过移动端来提出报修申请？可不可以随时随地通过手机缴纳水费、电费、燃气费、煤气费、物业费？可不可以通过小区的物业APP解决停车缴费老大难问题？ `Qk
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2019年，我国常住⼈⼝城镇化⽔平达到60.6%，根据美、⽇经验，城镇化率30%~70%为快速城镇化阶段，在现有发展速度下，我国未来⼗年或仍将处于快速城镇化阶段。而城镇化浪潮下的“数字新基建”，仍然是广阔天地、大有可为。虽然有形形色色的互联网服务，但作为最贴近和最了解社区用户的物业管理企业，本身就是一个“超级大入口”和“综合服务商”，能够给社区用户提供最精准、最多远的生活服务体验。 `Qk
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以融创服务为例，其数字化战略经历了线上化、数字化、数智化三个步骤。第一步是大数据平台与物联网的建设，逐步推进业务场景线上化全覆盖。将人行、车行、安防、设备设施管理等服务场景都进行线上化改造， `Qk
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在融创智慧社区，业主通过归心APP录入信息，就能体验无接触通行、归心APP远程开启、刷二维码、刷门禁卡等等一路绿灯的便捷归家之旅。通过智能的车辆管理和引导系统，可以自动识别车牌，让业主车辆无障碍高效通行，业主还可以为访客预约临时通行的权限、代为缴停车费，亲朋好友来访却无处停车、自行缴纳停车费的尴尬情形再也不会出现。 `Qk
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社区数字化业务场景本身就已经是一个非常大的市场，但融创精益求精，正全面迈入服务数智化时代，在社区生活服务方面，各业务条线协同精准发力，优化营收结构；在住宅服务方面，智能联动户内户外应用场景；在非住宅服务方面，全面具备智慧园区、智慧城市服务能力；并对外输出智慧物业解决方案，实现从数字化平台向数智化生态系统转型升级。从赋能业主走向赋能整个企业和行业，这里面暗含了发展思路的革新，未来，融创服务会不会不仅仅是一个物业管理和社区服务的提供者，还会成为行业新基建的一部分？这一部分的想象力继续打开，融创服务也会从一个地产帝国的一部分，逐步生长为一棵参天大树。 `Qk
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自主进击之路 `Qk
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物业管理公司从房地产母公司中独立分拆上市，这本身就是房地产企业在主业之外“外拓”发展的第一步。 `Qk
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独立出来的物业管理公司，如果只是依赖于母公司的原有资源，虽然在短期内可以获得较好的起步，受益于竣工周期带来的合约面积覆盖在管面积的比例增加，但长期来看，物业企业能最终胜出，还是要靠自身的造血能力。 `Qk
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可以这么说，如果物业管理基础是根，社区服务和数字化是繁茂的枝叶，第三方拓展就是源源不断浇灌这棵未来参天大树的活水。 `Qk
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融创服务脱胎于融创中国，相比于市面上毫无地产背景的物业管理企业，已经具备了先发优势；但更难能可贵的是，融创服务可以不断地开拓创新，坚持以市场拓展为第三方拓展的主要方式，高度重视体系长期能力的建设与积累。 `Qk
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最新的半年报数据说明了一切。截至6月30日，融创服务在管建筑面积约为1.7亿平方米，合约建筑面积约为3.2亿平方米；截至6月30日，合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为32.2%；新增合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。考虑尚未签约的母公司储备面积，融创服务的合约建筑面积将达到4.6亿平方米。 `Qk
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在区域选择上，融创服务将7大区域细化为15大区域，高度聚焦自身城市，收窄跨度实现管理精益化，锚定核心一二线城市第三方拓展主战场，强化优势板块，激活规模效应。上半年，不含收并购的新增第三方合约面积70%位于一二线城市，其中重庆、杭州和南昌等地均达到百万平方米量级。 `Qk
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通过建立合资平台，融创服务的合作平台及项目持续增加。年初至今新成立9个合资平台，落地在管面积111万平方米，储备预计超2000万平方米。累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平方米。 `Qk
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今年上半年对彰泰物业的并购就是浓墨重彩的一笔。融创服务选择以具有区域性优势、业态优势或专业能力优势的企业作为标的，彰泰物业是中国物业服务百强企业，在管项目密度高、物业单价水平高、品牌美誉度省内领先，与融创服务的优势高度契合，二者强强联合，实现了2595万平方米的合约面积增长，也势必推动团队快速融合，实现协同赋能、共建美好广西的战略双赢。 `Qk
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站在行业转型的新赛道上，行业的一众物业管理商都在摩拳擦掌。我们不知道谁将笑到最后，但机会一定是属于早做准备，在理念和行动上都已经迈出了一步的先行者。房地产的黄金时代或许已经结束，但踏上数字化快车道和独立拓展的中国物业管理行业，藏在小区物业里的万亿级大赛道，才刚刚开始征程。
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